Consultoría Inmobiliarios

Como constituir una empresa de manera expedita, económica y con beneficios financieros y fiscales: Sociedad Por Acciones Simplificada (S.A.S.)

En los sectores inmobiliario, de construcción o en cualquier giro, en muchas ocasiones es necesario o deseable constituir una empresa para efectos estratégicos, crediticios o comerciales; muchos profesionistas y empresarios tienen dudas para llevar a cabo este paso debido a los costos, trámites y obligaciones que esto implica; sin embargo, existe actualmente una opción en la legislación mercantil en que es posible constituir una empresa sin necesidad de incurrir en costos notariales, estas entidades mercantiles puede ser constituida por un solo socio (unipersonal).

Es tipo de empresas constituyen una herramienta empresarial muy efectiva debido a que es práctica sin perder su formalidad jurídica, lo cual la convierte es una excelente opción para quienes buscan iniciar su incursión en el mundo de los negocios o para quienes requieren realizar una adecuada planeación fiscal y financiera para diferentes propósitos como obtención de líneas de crédito o formalidad de negocios.

Ventajas de constituir una empresa SAS

  • Ahorro en costos de constitución de la empresa en más del 70% en comparación con los costos tradicionales

  • Se constituye directamente ante la Secretaría de Economía por los que los trámites son expeditos generando un ahorro de tiempo y facilidades en su tramitología

  • Régimen Fiscal preferente en temas de ISR e IVA y facilidades administrativas debido al impulso que se pretende para este tipo de empresas de nueva creación

  • La empresa puede ser constituida por un solo socio sin necesidad de algún accionista adicional, o si se prefiere también pueden participar varios socios

Algunas limitaciones de este esquema empresarial son que este tipo de empresas al momento de facturar más de 5 Millones de pesos al año deben migrar a convertirse otro tipo de empresa sociedad; otro aspecto a considerar es que las personas físicas quienes sean socios mayoritarios o controladores de alguna otra sociedad no podrán participar como socios en este tipo de empresas

Estímulos y beneficios fiscales para el sector construcción y desarrollos inmobiliarios

Estímulos y beneficios fiscales para el sector construcción y desarrollos inmobiliarios

Las empresas del sector inmobiliario pueden acceder a estímulos fiscales diseñados especialmente para dicho sector, la importancia de conocerlos y aplicarlos adecuadamente radica en una eficiente planeación fiscal, la cual, genera ahorros en impuestos y por consiguiente en el flujo de efectivo destinado a los proyectos a realizarse, algunas de estas estrategias legales son las siguientes:

  • Posibilidad de diferimiento de acumulación de Ingresos en pre-ventas de desarrollos habitacionales, comerciales o mixtos

  • Opción de realizar deducciones en base a estimaciones de una obra sin efectuar gastos reales

  • Deducción de terrenos de manera total en el mismo ejercicio en que se adquirió el inmueble

  • Exención de pago del IVA en algunos sectores y tipos de construcción

  • Deducciones preferenciales en el momento de comercialización y arrendamiento de unidades

  • Planeación fiscal para inversionistas a través de la constitución de fideicomisos por medio del diferimiento de ciertas obligaciones fiscales

Para acceder a estos beneficios fiscales es necesario cumplir con ciertas condiciones que establecen las diversas disposiciones, sin embargo, estas estrategias constituyen una excelente oportunidad para mejorar el capital de trabajo de las empresas e inversionistas

Las actividades inmobiliarias y su cumplimiento en prevención de lavado de dinero

Las operaciones de construcción, compra-venta, arrendamiento, desarrollo de proyectos inmobiliarios de cualquier naturaleza ya sea habitacional, comercial o mixto se consideran actividades vulnerables para efectos de la ley federal de identificación de operaciones y recursos de procedencia ilícita (LFPIORPI) por lo que es necesario el cumplimiento en materia de Prevención de Lavado de Dinero (PLD) para efectos de estas disposiciones de observancia general para el sector inmobiliario se recomienda:

  • Efectuar el registro de la empresa y/o desarrollo inmobiliario a través de los medios oficiales correspondientes

  • Conocer cuáles son tus obligaciones dependiendo de la actividad que realices actualmente y las disposiciones correspondientes a las mismas como lo son: construcción, inversión en un desarrollo inmobiliario, transmisión de derechos (compra-venta), uso o goce de bienes (arrendamiento)

  • Identificar y recabar información y documentación específica de tus clientes e inversionistas

  • Presentar avisos y/o informes mensuales o con la periocidad requerida según las operaciones realizadas y los montos de las transacciones

  • Custodiar, resguardar y conservar la información y documentación respecto a la actividad vulnerable realizada por un período de al menos cinco años (en algunos casos hasta diez años)

  • Brindar las facilidades necesarias para que las autoridades correspondientes llevan a cabo visitas de verificación

El cumplimiento de las disposiciones en materia de dichas disposiciones en tiempo y forma es obligatorio a fin de evitar multas económicas que pueden llegar a ser hasta más de $170,000 pesos por obligación omitida, o inclusive incurrir en alguno de los delitos o ilícitos que menciona la ley referida

Fideicomiso inmobiliario: establecimiento y operación – beneficios para constructores y desarrolladores en términos patrimoniales, fiscales y financieros

El Fideicomiso Inmobiliario es el contrato por el cual se transfiere al Fideicomiso bien(es) inmueble(s) y/o recursos financieros para que el Fiduciario (Institución Financiera) los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario de vivienda, comercial, industrial, turístico, etc. De acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos a quienes resulten beneficiarios.

En el sector inmobiliario es común la utilización de Fideicomisos de Administración para proyectos de construcción, te mencionamos algunas de sus ventajas y beneficios para los inversionistas y desarrolladores:

Ventajas Jurídicas

  • Es un medio ideal para asociarse en un proyecto inmobiliario determinado sin necesidad de crear algún otro tipo de sociedad

  • Se genera una certeza jurídica al crearse un patrimonio autónomo distinto al patrimonio individual de las partes que participan en el fideicomiso. Este patrimonio del fideicomiso es inembargable y está protegido jurídicamente

  • Existe un derecho de reversión en la aportación de bienes como los terrenos

 Ventajas Financieras

  • Se forman las bases y condiciones para la obtención de líneas de crédito y financiamiento público y privado

  • Oportunidad de diversas y mayores fuentes de financiamiento (inversionistas) derivado de la certeza jurídica de esta figura

Ventajas Fiscales

  • No se causa impuesto por la creación de este vehículo de inversión

  • Se pueden diferir o disminuir algunos impuestos dependiendo de la estrategia fiscal y el aprovechamiento de los estímulos fiscales del sector

Fuentes de financiamiento en desarrollos inmobiliarios y proyectos de construcción

En la gran mayoría de los casos al iniciar un proyecto de construcción o desarrollo inmobiliario una parte fundamental del proceso de planeación y ejecución son las diversas fuentes de financiamiento a las que se pueden tener acceso, a continuación, se mencionan las más recurrentes:

Inversionistas privados

Normalmente son la primera opción al iniciar el desarrollo, y esta fuente de recursos la constituyen quienes aportan en algunos casos el terreno y también quienes aportan capital para el arranque y en las distintas fases del proyecto

  • Ventajas

    Existen diversos instrumentos como los fideicomisos y sociedades de inversión que generan certeza jurídica para todos los participantes, así como reglas claras en el uso y aprovechamiento del patrimonio y la inversión

  • Desventajas

    Los rendimientos que se solicitan por las inversiones hechas son usualmente altos por el riesgo y la incertidumbre que implica poder participar desde el inicio del proyecto, así como los costos asociados para constituir las figuras jurídicas y contratos que permitan dar certeza a la inversión

Financiamiento por parte de Instituciones Financieras y entidades gubernamentales (Banca comercial, Sofomes, Empresas Fintech, NAFIN)

  • Ventajas

    Actualmente existe una diversidad de opciones en el mercado con variedad de tasas y requisitos de otorgamiento de créditos puente y es posible, con un buen historial crediticio obtener tasas atractivas que no encarezcan el proyecto

  • Desventajas

    Los montos a recibir, tasas de interés y rapidez de obtención de financiamiento tienen una relación proporcional a la cantidad y relevancia de requisitos que solicitan: a mayor cantidad de requerimientos como garantías, calidad crediticia, soporte de socios, etc..  es posible obtener mejores tasas y montos de líneas de crédito. Por otra parte, los tiempos de espera y trámites son más lentos que en cualquier otro tipo de financiamiento

Financiamiento por parte de Instituciones Financieras y entidades gubernamentales (Banca comercial, Sofomes, Empresas Fintech, NAFIN)

Preventa de áreas habitacionales y comerciales

  • Ventajas

    Puede llegar a ser el crédito más barato ya que no implica tasas de interés o rendimiento esperado por dichas aportaciones, sino solamente la entrega del bien inmueble terminado o de acuerdo a las condiciones pactadas

  • Desventajas

    Esta fuente de financiamiento puede que no llegue que, en etapas tempranas del proyecto debido a la incertidumbre de la conclusión de la obra o proyecto, dependiendo mucho de las habilidades comerciales del desarrollador y su equipo para convencer de las ventajas y beneficios de las adquisiciones en preventa

En resumen, cada tipo y fuente de financiamiento tiene sus ventajas y desventajas dependiendo de las características, necesidades, ubicación y visión para cada obra o proyecto en particular, te invitamos a conocer como nuestro equipo de expertos puede asesorarte a encontrar la mejor opción adecuada a tu plan de negocios, y una vez definida, apoyarte en la gestión de dichos recursos siempre con el objetivo de maximizar el flujo de efectivo y rentabilidad del desarrollador

Consideraciones para la gestión y levantamiento de capital para un proyecto inmobiliario

Cada inversionista debe tener su rol bien definido

Cada inversionista debe tener su rol bien definido y si fuera posible, tener experiencia en proyecto u obras similares, se deben tomar decisiones en cuanto al control sobre la operación y las finanzas, es decir, es de suma importancia decidir en las negociaciones previas al inicio del proyecto la responsabilidad de cada participante, y sobre todo asegurarse que los intereses de todas las partes estén alineadas en términos de negocios, valores y responsabilidad social

Cada inversionista debe tener su rol bien definido

Asegurarse que se cumplan los elementos básicos

Asegurarse que se cumplan los elementos básicos para cimentar las bases para el éxito del proyecto: Factibilidad comercial y financiera, aspectos legales de propiedad y cumplimiento de normatividad (trámites, permisos, uso de suelo, protección civil, etc.)

Conocer las fuentes de financiamiento

Conocer las fuentes de financiamiento comunes de este tipo de obras y desarrollos y definir la(s) más adecuada(s) para el proyecto en cuestión (ver nuestro artículo: fuentes de financiamiento de desarrollos inmobiliarios y proyectos de construcción)

Conocer las fuentes de financiamiento

Realizar una adecuada planeación legal y fiscal

Realizar una adecuada planeación legal y fiscal asesorándote adecuadamente en temas como Bienes Raíces, Contratos, Impuestos (ver nuestro artículo: Beneficios fiscales para constructores y desarrolladores), Prevención de lavado de dinero y Manejo de recursos financieros

Diversas formas de Asociación y Participación en un Proyecto Inmobiliario

¿Qué busca quien decide asociarse?

  • Compartir el riesgo, trabajo y responsabilidad
  • Fortalecer debilidades propias (complementarse)
  • Hacer equipo para emprender mayores y mejores proyectos
  • Conseguir algo que no tienes en función al esfuerzo colectivo

Formas mas comunes de asociarse:

  1. Sociedades Mercantiles
  2. Fideicomiso (con múltiples modalidades)
  3. Asociación en Participación
  4. Explotación Conjunta

¿Qué busca quien decide asociarse?

Consideraciones en cada una de las formas de asociación

Sociedades Mercantiles.- S.A. de C.V., S.A.P.I. de C.V.

  • Tienen personalidad jurídica y fiscal propias con obligaciones formales en materia del IMSS, comercio exterior, prevención en lavado de dinero, de extinción de dominio, protección de datos personales
  • Responsabilidad legal y limitada de accionistas

Fideicomiso (Empresarial y En Administración)

  • Hay un derecho de reversión de las aportaciones y devolución a las partes pudiera no considerarse como enajenación para efectos fiscales
  • Planeación Fiscal derivado de la distribución entre las partes de metros, locales, departamentos, al mismo tiempo que la emisión de CFDI´S, traslado de IVA, así como diferimiento de impuestos en algunos casos.

Fideicomiso (Empresarial y En Administración)

Asociación en Participación

  • Para efectos fiscales es necesario dar de alta el RFC; participación en los resultados de las compañías que la conforman

Explotación Conjunta

  • Asociación con participación en base a ingresos, debe establecerse un fin común para ambas partes y se debe firmar contrato estableciendo términos y condiciones
  • Rendición de cuentas mensual para reparto de asociados

Explotación Conjunta

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